전세보증금반환 대출방법 3가지 비교

세입자 계약 기간이 만료가 되었는데, 세입자에게 반환해 줄 보증금이 부족할 때 어떻게 해야 할까요?

이런 경우 임대인을 위한 '전세자금(전세보증금) 반환대출' 또는 '전세퇴거대출'라고 불리는 3가지 방법이 있습니다.

1. 전세퇴거자금대출

2. 보금자리론대출

3. 생활안정자금대출

각 대출한도, 자격, 금액, 제약사항 등을 비교해서 알려드리겠습니다.

 

1. 전세퇴거자금대출

1) 전세퇴거자금대출이란?

세입자가 퇴거하게 되었을 경우 세입자에게 보증금을 반환해 주기 위한 목적으로 금융사를 통해 돈을 빌리는 대출 상품

2) 전세퇴거자금 대출 자격

• 주택에 대한 임대차계약 1년 이상 된 임대인(집주인)으로 임대차 계약 만료 시 자격 부여
• 최초 임대차 계약 체결 이후 2년이 경과하여 임대인과 합의에 따라 임대차 계약 해지된 경우
• 투기지역 및 조정대상지역 1주택 또는 일시적 2주택자 및 전세금반환대출 받은 뒤 3개월 이내 실거주 입주가능한 경우
• 시세 15억원 이하 주택 소유자로서(2019년 12월 17일 이후 구입한 경우), 법인 임대 사업자는 전세보증금반환대출 불가

3) 전세퇴거자금 대출 한도

전세보증금과 생활안정자금의 지역별 LTV 중에서 낮은 금액 기준으로 대출한도가 정해집니다.

	투기지역/투기과열지구	청약조정대상지역	비규제지역
1주택자	9억원 이하 : LTV 40% 9억원 초과 : LTV 20%	9억원 이하 : LTV 50% 9억원 초과 : LTV 30%	LTV 70%
다주택자	이용불가	이용불가	LTV 60%

*LTV (Loan To Value ratio) : 내 자산가치가 인정되는 비율 = 대출금액 / 부동산의 실제가치

 

예를 들면 10억원짜리 아파트를 서울(투기지역 내)에 가지고 있다면, 

9억원까지 40%에 해당되는 3억 6천만원과 나머지 1억의 20%인 2천만원이 대출 가능하여

총 3억 8천만원 한도의 전세퇴거자금 대출이 가능한 것입니다.

 

4) 전세퇴거자금 대출 방법 및 필요서류 (취급 은행별 상이)

전세퇴거자금은 모든 일반 시중 은행에서 신청하실 수 있습니다.

필요서류 같은 경우 은행별로 조금씩 다르지만 기본적인 서류는 다음과 같습니다.

• 주민등록등본 1통
• 가족관계증명서 1통
• 주민등록초본 1통 (최근 주소 변동 포함 - 전체 이력)
• 인감증명서 2통
• 전입세대열람 1통(대출받는 집)
• 임대차계약서 사본
• 통장사본(자동이체용)
• 근로소득원천징수영수증(최근 2년)
• 건강보험자격득실 확인서(전체 내역)
• 인감도장
• 신분증
• 등기권리증
• 재산세 납부영수증 등

 

!! 전세퇴거자금 대출 시 주의사항 !!

추가 약정서 '추가 주택 매수 금지'에 따라 세대주와 구성원은 3년간 주택 추가 구매가 안됩니다. 약정서 불이행 및 적발 시 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게 됩니다. 만약 가족 중에 전세퇴거자금 대출을 받은 상태에서 추가 주택 구매를 해야 하는 경우에는 세대 분리를 해야 합니다. 단, 부부의 경우는 세대분리가 안되기 때문에 불가능합니다. 

또한 중도상환수수료가 발생하는 점을 참고하시기 바랍니다.

 

2. 특례보금자리론 대출

보금자리론을 전세금반환용도로 사용할 수 있습니다.

주택가격은 9억원 한도로 DSR 적용을 따지지 않기 때문에 소득에 관계없이 최대 5억원까지 빌릴 수 있습니다.

4% 후반대 금리로 DSR 규제를 받지않아 이미 금융권에서 타대출을 받았더라도 보금자리론을 새로 받는데는 영향이 없습니다.

중도상환수수료가 없다는 점이 장점일 것 같습니다.

*DSR (Debt Service Ratio) : 모든 대출금 계산 = 대출 원리금 상환액 총합계 / 연간소득

	특례 U-보금자리론	특례 아낌e보금자리론	특계 t-보금자리론
소개	한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론	대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴	은행에 방문해서 직접신청하며 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴
용도	구입용도 : 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우 - 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능 - 소유권이전 전이라도 매도이느이 담보제공 형태로 대출 취급 가능
	보전용도 : 담보주택의 건무레 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우 * 현재 임대차 보증금 반환용도에 한하여 운영
	상환용도 : 구입 또는 보전용도의 기본 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우

!! 특례보금자리론 대출 시 주의사항 !!

대출 시행 후 매년 담보주택 외 채무자 및 배우자의 추가 주택 보유 여부를 확인합니다.

일시적 2주택일 경우, 2주택 처분기한을 6개월로 하며 처분기한 내 미처분시 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.

단 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 추가주택 취득한 경우는 검증기준일로부터 3년 내 처분해야 합니다.

 

3. 생활안정자금 대출

생활안정자금 대출을 생활안정, 전세보증금 반환용도 등으로 사용할 수 있습니다.

생활안정 목적의 주택담보대출은 규제지역과 무관하게 최대 2억원이 한도였으나,

2억원 한도를 폐지하고 기존 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 틀 안에서 관리하게 되었습니다.(23.03.02 시행)

*LTV (Loan To Value ratio) : 내 자산가치가 인정되는 비율 = 대출금액 / 부동산의 실제가치

*DTI (Debt To Income) : 소득 기준 = (주택담보대출 연간원리금 상환액 + 기타 이자 상환액) / 연간소득

 

!! 생활안정자금 대출 시 주의사항 !!

"추가약정서" 에는 '주택 추가 취득 금지' 사항이 있습니다.

약정서 내용을 살펴보면 대출 시행일부터 전액 상환 전까지 신고한 주택 외에 추가로 주택 등을 구입할 수 없습니다.

(매매, 증여, 신축 등 해당되며, 상속은 제외) 또한 분양권, 입주권 취득이 금지됩니다.

추가로 구매할 경우에는 즉시 은행에 신고하고 본 대출 건에 대해 전액 상환 해야 하며, 

주택 취득 사실이 은행으로부터 발각될 경우, 대출 상환 여부와 상관없이 약정 위반 사실이 신용정보기관에 제공됩니다.

이에 향후 3년 동안 금융기관에서 주택담보대출, 전세 대출 등 주택 관련 대출을 받을 수 없게 됩니다. 

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3가지 대출 모두 전세보증금 반환 용도로만 사용하여야 하기 때문에 추가 주택 취득에 대해서 금지합니다.

 

역전세난으로 세입자와 임대인 모두 힘든 상황입니다.

전세금 반환으로 고민이신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.